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Mutuo Fondiario/Ipotecario con surrogazione delle garanzie

La portabilità è un’operazione che permette di ottenere da una nuova banca – a condizione, ovviamente, che questa vi acconsenta – un mutuo al fine di estinguere il finanziamento precedentemente ottenuto dalla banca finanziatrice originaria.

Il mutuatario può ottenere dalla nuova banca condizioni migliorative per quanto riguarda, per esempio, tassi di interesse e durata. Gli unici vincoli sono che il mutuatario deve essere una persona fisica o una micro impresa (ossia un’impresa che occupa meno di 10 addetti e realizza un fatturato annuo o un totale di bilancio annuo non superiori a 2 milioni di euro) e che il nuovo mutuo non può superare per importo il debito (residuo) relativo al finanziamento originario.

Il mutuatario non deve sostenere alcuna spesa per il perfezionamento dell’operazione: le spese, ivi incluse quelle notarili e assicurative, sono totalmente a carico della nuova banca.

Per l’estinzione anticipata del vecchio finanziamento, nell’ambito dell’operazione di portabilità, non è dovuta la corresponsione di alcun compenso.
Non è altresì necessario iscrivere una nuova ipoteca in quanto scopo della surrogazione è di permettere l’utilizzo delle garanzie che assistevano il finanziamento originario a servizio del nuovo mutuo.

Non occorre il consenso della banca finanziatrice originaria per il perfezionamento dell’operazione. Quest’ultima potrebbe decidere di non presentarsi all’atto ma non può opporsi all’operazione rifiutando di ricevere il pagamento, essendo anzi obbligata a rilasciare una quietanza.
In estrema sintesi, la struttura dell’operazione si articola nel seguente modo:
1. si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca;
2. si qualifica espressamente il nuovo mutuo come finalizzato (cosiddetto “mutuo di scopo”) a procurare la provvista per estinguere il finanziamento originario;
3. si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare ad estinguere il finanziamento originario;
4. all’atto dell’estinzione del vecchio finanziamento il debitore dichiara alla banca originaria
che, per effettuare l’estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo;
5. si ottiene dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del primo finanziamento. Nella quietanza si dà atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato mediante un nuovo
mutuo la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il primo finanziamento;
6. si stipula infine l’atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla precedente nelle garanzie (specialmente l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il finanziamento originario.

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